ライフスタイルの中に日本の「動」を愉しむ。
─ 衣・食・遊・休・知・美・健・交 ─
何気ない日常の中にも歳月が培ってきた、日本の美意識があります。
歴史情緒あふれる日本で、生活の基本に「四季を味わい」「心を満たす」華やかさを感じてください。
不動産購入の流れ
1希望する物件の条件を設定
マンションor戸建てorビルの広さや間取り規模感。
自分で住むのであれば入居したい時期などを考えます。
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日本の不動産販売の形態
日本の不動産販売の形態は「分譲物件」と「仲介物件」の大きく2つに分かれます。
- 分譲物件
- 新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては、売り主である不動産会社や販売代理店から直接購入する「分譲物件」の形態が多いです。
- 仲介物件
- 中古マンションや中古戸建て、販売戸数の少ない新築一戸建ては、売り主の不動産会社や販売代理店や個人から、仲介の依頼を受けた不動産会社や販売代理店を通じて購入する「仲介物件」の形態が多いです。
仲介物件は仲介手数料が発生することがあります。
2予算の設定
希望条件に対する相場を確認し、自己資金または現金、住宅ローン借入可能額などと合わせて予算を設定します。
マンションなどの場合は別途「管理費・修繕積立金」などが月払いで発生します。
3物件の検索
インターネットで探すのが良いのですが、日本語しか掲載されていないケースが多いです。
ご要望をお伝え頂ければ、弊社でお探ししてご紹介することも可能です。
4物件の見学
実物やモデルルームを見学し、物件の状態や周辺環境などを確認します。確認には不動産会社や仲介会社が立ち会うこともあります。
物件の候補が決まってきたら、物件の購入資金以外に必要となる諸経費や住宅ローンの金利、毎月の返済額なども試算します。
5購入の申し込みと買付証明書の作成
購入物件を決定し、相手方に購入意思を示す買付証明書（不動産買受申込書）を作成します。申込金が必要な場合もあります。
6審査
不動産購入の契約締結に先立って「本人特定事項」などの確認をしたり、物件購入代金の支払い能力などを不動産会社や仲介業者に審査されます。
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「本人特定事項」の確認で必要なもの
個人の場合は、本人特定事項(氏名・住所・生年月日)、取引目的、職業を確認します。
法人の場合は、本人特定事項(名称・本店等所在地)、取引目的、事業内容及び実質的支配者を確認します。
確認に用いることができる書類は以下になります。
- 日本在住の場合
- ・パスポート ・在留カード ・特別永住者証明書 ・個人番号カード ・住民基本台帳カード など
- 海外在住の場合
- ・パスポート ・乗員手帳 ・外国政府 国際機関発行書類（顔写真がない場合は、当該書類に記載されている住所宛に取引関係文書を書留郵便等の転送不要郵便物として送付することにより本人確認を行います。）
- 外国法人の場合
- ・外国政府 国際機関発行書類（実際に特定取引の任に当たっている者（代理人、法人の代表者、取引担当者等）の「本人特定事項」の確認は別途必要です。）
取引時確認に関する手続きの詳細につきましては、以下のウェブサイトをご参照ください。
7購入決定と重要事項説明
物件購入の審査が通ると、日本の「宅地建物取引業法（宅建業法）」の定めにより不動産会社や仲介業者より重要事項説明が行われることが義務付けられています。
8契約締結
物件購入の契約締結に当たり契約書を作成します。
この時に必要なものは
- ・印鑑（住宅ローンを用いる場合はローンの契約を締結するのに実印が必要です。）
- ・一般的に物件価格の５％～２０％程度の手付金(契約金)※現金でのお支払いとなる場合が多く、売買代金の一部に充当されます。
- ・物件金額に相応する印紙代
- ・仲介物件の場合は仲介手数料の費用
などが必要になります。
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日本のハンコ文化
日本では重要な書類には署名捺印する習慣があります。不動産売買でも契約締結の際には印鑑が必要になります。
在日の外国人であれば住居を届け出た市区町村で印鑑登録が可能です。海外在住の外国人はサイン証明書または宣誓供述書の添付でも契約が可能な場合がありますので不動産会社や仲介会社、本国の官公署に事前に確認しましょう。
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不動産の売買に係る税金
※税制については法令等が変更されることなどにより、変更される可能性があります。
また、実務上の法令の解釈・適用については、所管省庁、弁護士、税理士、会計士などの専門家の確認が必要となります。
- 不動産を取得する
- 日本国内に所在する不動産の取得に当たっては、売買主体が外国人であっても下記の税金の納付が必要です。
- ・印紙税
- ・登録免許税
- ・不動産取得税
- ・消費税（建物部分のみ）
- 不動産を所有する
-
- ・固定資産税
- ・都市計画税
- ・投資用の不動産の場合、その収入に応じて所得税や法人税が課せられます。
- 不動産を売却する
- ●日本在住の場合
- ・所得税
- ・住民税
- ●海外在住の場合や外国法人が日本国内に所在する不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、譲渡対価の約10%の源泉所得税を徴収された上で、確定申告を行う必要があります。
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納税管理人の選定
海外在住の場合や外国法人が不動産を購入した場合、不動産の保有や売却に係る税金の申告や納税の手続きを本人に代わって行う納税管理人を選出する必要があります。
購入者が納税管理人を通じて確定申告書の提出や税金の納付をすることになります。
9物件の引き渡し
手付金以外の金員（最終金）を現金または住宅融資金により、相手方に支払い決済します。
不動産引受書などに署名、押印を行い、不動産の引き受けをします。
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支払い方法
手付金＋残代金を契約締結後に入金します。
海外在住で日本の口座をお持ちでない場合、海外からの資金の送金は、外国人の不動産取引に精通した信頼できる仲介会社の口座に前もって送金しておき、決済のタイミングに合わせて支払うケースが多いです。
最近は銀行の窓口以外でも、Webやアプリで簡単に海外送金が可能なサービスもあります。
国によっては規制があったり手数料なども違うので、事前に確認が必要です。
- ※海外から日本へ3,000万円以上の資金を送金する際には、日本銀行への報告書が必要となります。
報告はオンラインによっても可能で詳しくは日本銀行のウェブサイト「外為法の報告制度について」を確認してください。 - ※日本銀行のウェブサイト「外為法の報告制度について」
10不動産登記申請と外為法が定める事後届出
決済時に司法書士が不動産の登記名義の変更を行います。
この時に必要なものは
- 日本在住の場合
- 日本国内に所在する不動産の取得に当たっては、売買主体が外国人であっても下記の税金の納付が必要です。
- ・住民票
- ・印鑑
- ・印鑑証明書（現金購入の場合、印鑑証明書は不要の場合があります。）
- 海外在住の場合
-
- ・印鑑
- ・サイン証明書または宣言供述書
- 外国法人の場合
-
- ・印鑑
- ・法人登録証明書
- ・サイン証明書または宣言供述書
また、不動産取引を行なった翌日から起算して２０日以内に、日本銀行へ事後届出を提出します。
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外国人が日本の不動産を取得した際の、
不動産登記用の住民票と印鑑証明書の代替書類は？
- 住民票について
- 日本に在留できる一定の資格を有する外国人であれば、その住居地を届け出た市区町村の窓口に申請することで、外国人用の住民票を取得することができます。海外に居住する外国人は本国の官公署に確認することが必要です。
- 印鑑証明書について
- 在日の外国人であれば住居を届け出た市区町村で印鑑を登録すると印鑑証明書を取得できます。
海外に居住する外国人は本国の官公署にサイン証明書または宣誓供述書等を確認することが必要です。 - ※参照元：公益財団法人不動産流通推進センターのウェブサイト
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外為法が定める事後届出とは
外為法の正式名称は「外国為替及び外国貿易法」です。
日本と外国との間における「資金の移動」や「物・サービスの移動」等の対外取引に適用される法律です。
不動産取引を行なった翌日から起算して２０日以内に事後届出を日本銀行に提出する必要があります。
報告はオンラインによっても可能で詳しくは日本銀行のウェブサイト「外為法の報告制度について」を確認してください。
日本のわかりにくい不動産制度の紹介
日本の不動産制度において、外国と異なることや外国人にわかりにくい事例を紹介します。
1日本の戸建てとマンションの登記
海外では、建物は土地の附合物とされ、建物単独に権利を設定したり、登記や取引を行うことが出来ない国もあります。
しかし、日本の戸建ては、土地と建物は別個の不動産として取り扱われ、登記も別々に行うことができます。
ただし、マンションなどにおいては土地と建物はセットで登記します。
それぞれ単独で売却なども出来ません。
2日本の不動産取引の「媒介」と「代理」
「媒介」は不動産取引当事者の仲立ちだけをし、取引に係る契約締結の主体とは
なりません。
「代理」は不動産取引当事者に代わって契約を締結し、その効力は取引当事者に
及びます。
通常は当事者双方の代理人となることはできません。（民法第108条本文）
3日本の不動産取引「媒介」の「両手媒介」と「片手媒介」
「両手媒介」とは、売主と買主の両方を同じ不動産会社または仲介会社が仲介を行う取引のことです。
「片手媒介」とは、物件の売却の依頼を受けた会社と、物件の購入の依頼を受けた会社が異なる取引のことです。
4日本の不動産賃貸における「普通借家」と「定期借家」
日本の不動産賃貸には「普通借家」と「定期借家」があり、諸外国における不動産賃貸は「定期借家」契約が一般的です。
日本の「普通借家」契約では賃借人の権利が幅広く認められています。
例えば、賃貸人からの解約は正当な事由がなければすることができなかったり、契約期間満了に先立って契約を更新しない旨の通知をしない限り、従前の契約と同一の条件で契約更新したものとみなされます。
日本の不動産市場の状況
日本ではグローバル化を進めるために日本の不動産を海外へ積極的に開放しています。
２０１３年に発表された「不動産市場における国際展開戦略」の発表後は海外投資家から日本の不動産購入が注目されました。
２０２０年に開催された東京オリンピック・パラリンピック、２０２５年に開催予定の大阪・関西万博を控えた市場の成長性へ期待されています。
更に、２０２２年９月において、円相場１ドル＝１４５円台と約２４年ぶりの円安（最近の円高は２０１１年の１ドル＝７６円台前半）である状況は、海外から日本の不動産購入の追い風となっています。また、２０２２年９月に公表された日本全国の土地の地価を調べた「都道府県地価調査」においては、「住宅地」の地価の全国平均が３１年ぶりに上昇に転じました。
日本の不動産は外国人であっても、所有したり使用する権利は国内外差別なく保障されています。
外国人向けの規制、国籍や永住権の有無による規制もなく、土地・建物共に外国人の不動産所有が認められています。
不動産市場を外資へ積極的に解放し、在留外国人数も年々増え、外国人の不動産需要も増加傾向なことなどから、日本政府は２０２１年に安全保障上重要な施設周辺での土地取引を調査・規制する新法の「土地取引規制」を制定しました。
このような状況から、海外の投資家や個人などから日本の不動産取得が更に増加するのではと予想されます。
